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Praxiswissen Immobilien und Steuern, inkl. Arbeitshilfen online

Select Art. Nr.: 16005-0002
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Seiten: 654



Das Thema »Immobilien und Steuern« ist komplex und oft schwer zu verstehen. Deshalb bietet Ihnen dieses Buch einen Überblick über die verschiedenen Steuerarten bei Erwerb, Vermietung, Veräußerung, Erbschaft und Schenkung von Immobilien. Der Autor erklärt alle steuerlichen Auswirkungen von Immobiliengeschäften - so erhalten Sie das notwendige Steuerwissen, um finanzielle Chancen und Risiken von Immobiliengeschäften richtig einzuschätzen.

Inhalte:

  • Einkommen-, Umsatz-, Grunderwerb- sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer verstehen
  • Chancen und Risiken bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
  • Vor- und Nachteile von Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie nachträglichem Bauaufwand
  • Risiko gewerblicher Grundstückshandel und privater Veräußerungsgeschäfte
  • Umsatzsteuer bei Grundstückskauf, -verkauf und -vermietung

Arbeitshilfen online:

  • Einkommenssteuerrechner und -tabellen.

 

Inhaltsverzeichnis



Vorwort

Einkommensteuer: Grundwissen

  • Persönliche (beschränkte und unbeschränkte) Steuerpflicht
  • Sachliche Steuerpflicht: Ermittlung des zu versteuernden Einkommens
  • Einkommensteuertarif
  • Einnahmen und Ausgaben i. S. d. Einkommensteuer
  • Zeitliche Erfassung von Einnahmen und Ausgaben

Einkommensteuer: haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie Handwerkerleistungen

  • Abzugsbeträge im Überblick
  • Einschränkungen
  • Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nach § 35a Abs. 1 und 2 EStG
  • Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG
  • Besonderheiten für Wohnungseigentümergemeinschaften und ihre Verwalter

Einkommensteuer: Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel

  • Allgemeine Voraussetzungen und Möglichkeiten der Risikovermeidung
  • Abgrenzung zwischen „gewerblichem Grundstückshandel" und der Versteuerung als „privates Veräußerungsgeschäft"
  • Die Tatbestandsmerkmale eines gewerblichen Grundstückshandels
  • Rechtsfolgen der Bejahung eines gewerblichen Grundstückshandels
  • Beginn des gewerblichen Grundstückshandels
  • Ende des gewerblichen Grundstückshandels
  • Vereinfachtes Prüfschema „Gewerblicher Grundstückshandel"

Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

  • Einkommensteuerliche Erfassung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien
  • Abgrenzung zu anderen Einkunftsarten
  • Zurechnung der Einkünfte
  • Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien
  • Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien
  • Verluste „auf dem Papier"
  • Verluste bei Bejahung einer Liebhaberei
  • Verluste bei Bejahung eines „Steuerstundungsmodells"
  • Verluste bei Ferienwohnungen
  • Verluste aus Vermietung und Verpachtung bei Miet- und Darlehensverträgen mit Angehörigen
  • Verluste bei einem „Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten"
  • Inlandsimmobilien von Steuerausländern und Auslandsimmobilien von Steuerländern

Einkommensteuer: Bauherrengemeinschaften und Immobilienfonds

  • Besonderheiten bei Bauherrengemeinschaften
  • Besteuerung der Erträge aus Immobilienfonds

Einkommensteuer: Nießbrauch an Immobilien

  • Überblick
  • Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten naher Angehöriger
  • Einkünfteerzielung beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
  • Einkünfteerzielung beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
  • Einkünfteerzielung beim teilentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
  • Einkünfteerzielung beim Vorbehaltsnießbrauch

Einkommensteuer: Grundstücksübertragungen gegen Versorgungsleistungen

Einkommensteuer: Absetzungen für Abnutzung (AfA/Abschreibungen)

  • Wechsel der AfA-Methode
  • Absetzbare Wirtschaftsgüter
  • Absetzungsberechtigte
  • AfA-Bemessungsgrundlage
  • Pflicht zur AfA/überhöhte oder unterlassene AfA
  • Beginn und Ende der AfA
  • Lineare AfA auf Gebäude
  • Degressive AfA auf Gebäude
  • AfA auf Außenanlagen
  • Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen für Gebäude, Anlagen und Einrichtungen
  • Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) bei Gebäuden
  • Sonstige Abschreibungsmöglichkeiten bei Gebäuden im Überblick
  • Lineare AfA auf bewegliche Wirtschaftsgüter
  • Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

Einkommensteuer: Anschaffungskosten, Herstellungskosten, nachträglicher Bauaufwand

  • Anschaffungskosten/Herstellungskosten
  • Nachträglicher Bauaufwand an bestehenden Gebäuden
  • Anfall von Erhaltungsaufwand im Zusammenhang mit Herstellungsmaßnahmen
  • Vereinfachungsregelung bei nachträglichem Herstellungsaufwand

Einkommensteuer: Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften

  • Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
  • Gebäudeerrichtung während der Zehnjahresfrist
  • Von der Besteuerung ausgenommene Gebäude und Gebäudeteile
  • Anschaffung und Veräußerung
  • (Teil-)Unentgeltliche Erwerbe
  • Behaltefrist von zehn Jahren
  • Rechtsfolgen: Berechnung des Veräußerungsgewinns und Zeitpunkt der Versteuerung
  • Sonderfall: Aufwendungen für gescheiterte Veräußerung

Einkommensteuer: Abzugsbeträge bei Sonderausgaben für eigenen Wohnzwecken dienende Gebäude bzw. für Kulturgüter

  • Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
  • Erhaltungsaufwand für bestimmte Anlagen und Einrichtungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden
  • Schutzwürdige Kulturgüter, die weder zur Einkünfteerzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden

Einkommensteuer: „Wohn-Riester" (Eigenheimrente)

  • Überblick
  • Verwendung des in einem Altersvorsorgevertrag ngebildeten Kapitals für eine selbst genutzte Wohnung
  • Förderung von Tilgungsleistungen als Altersvorsorgebeträge

Einkommensteuer: Bauabzugsteuer

  • Bauleistungen
  • Zum Steuerabzug verpflichtete Leistungsempfänger
  • Der Leistende
  • Abstandnahme vom Steuerabzug
  • Höhe des Steuerabzugs
  • Verfahren der Anmeldung und Abführung des Abzugsbetrags
  • Haftung des Leistungsempfängers und Geldbuße
  • Anrechnung des Steuerabzugs beim Leistenden
  • Weitere positive Folgen beim Leistungsempfänger nach Anmeldung und Abführung
  • Abrechnung des Leistungsempfängers mit dem Leistenden
  • Steuerschuldnerschaft bezüglich der Umsatzsteuer
  • Zusätzliche Besonderheiten für Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter

Umsatzsteuer: Grundwissen

  • Überblick
  • Steuersatz und Steuerberechnung
  • Entstehung der Steuer
  • Steuerschuldner: Übergang der Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger
  • Vorsteuer
  • Besteuerungsverfahren: Festsetzung und Erhebung

Umsatzsteuer: Grundstückskauf und -verkauf

  • Überblick/Steuerfreiheit
  • Optionsmöglichkeit (Verzicht auf die Steuerfreiheit) zur Rettung des Vorsteuerabzugs
  • Grundstücksumsatz „durch Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens"
  • Grundstücksumsatz in Abgrenzung zur Geschäftsveräußerung

Umsatzsteuer: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

  • Überblick
  • Mögliche Steuerfreiheit
  • Optionsmöglichkeit (Verzicht auf die Steuerfreiheit) zur Rettung des Vorsteuerabzugs
  • „Rechnung" als Voraussetzung für den Vorsteuerabzug des Mieters/Pächters
  • Vermietung selbst angemieteter Ferienwohnungen

Umsatzsteuer: Vorsteuerabzug bei Änderung der Nutzungsart (ggf. auch Veräußerung)

  • Überblick
  • Wirtschaftsgüter, die nicht nur einmalig zur Ausführung von Umsätzen verwendet werden
  • Wirtschaftsgüter, die nur einmalig zur Ausführung eines Umsatzes verwendet werden
  • Gegenstände, die nachträglich in ein Wirtschaftsgut eingehen, und nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten
  • Die Ausführung sonstiger Leistungen an einem Wirtschaftsgut
  • Sonstige Leistungen, die nicht an einem Wirtschaftsgut ausgeführt werden
  • Sonderfall: Geschäftsveräußerung im Ganzen

Umsatzsteuer: Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften

  • Steuerfreiheit der Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer
  • Optionsmöglichkeit (Verzicht auf die Steuerfreiheit) zur Rettung des Vorsteuerabzugs

Umsatzsteuer: Behandlung der Verwalter- und Maklerleistungen

Grunderwerbsteuer

  • Steuerauslösende Erwerbstatbestände
  • Ausnahmen von der Besteuerung
  • Steuergegenstand
  • Entstehung der Grunderwerbsteuer
  • Berechnung der Grunderwerbsteuer
  • Besteuerungsverfahren: Festsetzung und Erhebung

Erbschaft- und Schenkungsteuer

  • Überblick
  • Überblick über die Besonderheiten und Vergünstigungen bei Grundvermögen
  • Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke („Verschonungsabschlag")
  • Steuerbefreiung bei lebzeitiger Zuwendung eines Familienheims an den Ehegatten oder Lebenspartner
  • Steuerbefreiung des Erwerbs eines Familienheims von Todes wegen durch den Ehegatten oder Lebenspartner
  • Steuerbefreiung des Erwerbs eines Familienheims von Todes wegen durch Kinder oder Kinder vorverstorbener Kinder
  • Kurzexkurs: Steuerbefreiung für Betriebsvermögen bei Wohnungsunternehmen

 

Textauszug:



Anschaffungskosten

Anschaffungskosten sind gemäß § 255 Abs. 1 HGB die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zudem die Nebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten abzüglich Anschaffungspreisminderungen. Zu den Anschaffungskosten zählen damit alle Aufwendungen, die der Steuerpflichtige machen muss, um das Grundstück (mit Gebäude) aus der fremden in die eigene Verfügungsmacht zu überführen. Gleichgültig ist, ob die Aufwendungen aus eigenen Mitteln des Steuerpflichtigen beglichen oder mit Krediten finanziert werden.

Zunächst ist also jedenfalls der Kaufpreis als solcher zu erfassen; falls Schulden des Veräußerers übernommen werden, zählen auch diese hierzu. Zudem sind die Erwerbsnebenkosten den Anschaffungskosten zuzurechnen, sie werden auch als Anschaffungsnebenkosten bezeichnet. Darunter fallen beispielsweise:

  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für einen Grundstücksmakler
  • Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
  • Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentumswechsels
  • Fahrtkosten zur Besichtigung des konkreten Kaufobjekts
  • Vermessungskosten des Grundstücks

Diese Anschaffungsnebenkosten sind ggf. aufzuteilen auf das Gebäude und den Grund und Boden.

Nicht zu den Anschaffungskosten gehört der Teil der Aufwendungen beim Erwerb einer Eigentumswohnung, der auf den Kauf des Anteils an der Instandhaltungsrücklage entfällt.

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